Υπάρχει πρόβλεψη στο νόμο για ενοίκια που είναι δεδουλευμένα και θεωρούνται εισόδημα, τα οποία αποδεδειγμένα δεν έχουν εισπραχθεί από το δικαιούχο, να μη θεωρηθούν εισόδημα και να μη φορολογηθούν αν εκχωρηθούν στο δημόσιο χωρίς αντάλλαγμα (Άρθρο 4 παρ. 7 ν. 2238/1994).
Δήλωση εκχώρησης
Πώς γίνεται η εκχώρηση των ενοικίων;
Η εκχώρηση των ενοικίων γίνεται με απλή έγγραφη δήλωση του εκμισθωτή (ιδιοκτήτη).
Πού θα βρούμε αυτή τη δήλωση;
Η δήλωση αυτή είναι ένα συγκεκριμένο έντυπο που το δίνει δωρεάν η εφορία σε όσους θέλουν να εκχωρήσουν ενοίκια στο δημόσιο.
Πού υποβάλλεται η δήλωση;
Η δήλωση υποβάλλεται στην εφορία την οποία φορολογείται αυτός που δεν εισέπραξε τα ενοίκια και συνήθως είναι η εφορία που υπάγεται ο ιδιοκτήτης του ακινήτου.
Ποιος την υποβάλλει;
Η δήλωση εκχώρησης ενοικίων υποβάλλεται απαραίτητα προσωπικά από τον ίδιο το φορολογούμενο ή από ειδικά εξουσιοδοτημένο πρόσωπο στην αρμόδια ΔΟΥ, μέσα στο χρόνο φορολογίας των εκχωρούμενων μισθωμάτων, πριν ή μετά την υποβολή της ετήσιας δήλωσης φορολογίας εισοδήματος.
Η δήλωση εκχώρησης μπορεί να υποβληθεί ηλεκτρονικά;
Η δήλωση εκχώρησης ενοικίων που δεν έχουν εισπραχθεί ακολουθεί διαφορετική διαδικασία υποβολής από τη δήλωση φορολογίας εισοδήματος και δεν μπορεί να υποβληθεί ηλεκτρονικά. Υποβάλλεταιεγγράφως (σε χαρτί) στο τμήμα φορολογίας εισοδήματος και παίρνει αριθμό στο πρωτόκολλο της αρμόδιας εφορίας (ΠΟΛ.1096/6.4.2001).
Είναι δύσκολη η συμπλήρωσή της;
Η συμπλήρωση του εντύπου της «Δήλωσης εκχώρησης μη εισπραχθέντων μισθωμάτων ακινήτου» (έτσι τι λένε) είναι εύκολη και μπορεί να γίνει από τον καθένα, δεν χρειάζονται ειδικές γνώσεις για τη συμπλήρωσή της.
Τι στοιχεία πρέπει να γνωρίζουμε;
Αυτά που κυρίως γράφονται πάνω στη δήλωση είναι τα δικά σας στοιχεία (εκμισθωτή- εκχωρητή), τα στοιχεία του ενοικιαστή (μισθωτή-οφειλέτη), τα στοιχεία του νοικιασμένου ακινήτου, το ποσό των ενοικίων που εκχωρούνται και το χρονικό διάστημα που αφορούν τα εκχωρούμενα ενοίκια.
Πού θα βρω τα στοιχεία του ενοικιαστή;
Αυτά υπάρχουν πάνω στο συμβόλαιο που κάναμε όταν νοικιάστηκε το ακίνητο.
Πρέπει η δήλωση να γίνει αποδεκτή;
Η εκχώρηση των ενοικίων ολοκληρώνεται μόνο με τη μονομερή δήλωση του εκχωρητή, μέσα στο έτος που τα εισοδήματα αυτά υπόκεινται σε φόρο, χωρίς να χρειάζεται προηγούμενη ρητή αποδοχή της εκχώρησης από το Δημόσιο και χωρίς να χρειάζεται να γίνει αναγγελία σε αυτόν που χρωστάει τα ενοίκια.
Πότε δεν γίνεται δεκτή η δήλωση;
Η δήλωση εκχώρησης ενοικίων όταν υποβληθεί εκπρόθεσμα δεν γίνεται δεκτή. Εκπρόθεσμη είναι η δήλωση που υποβάλλεται μετά το τέλος του οικονομικού έτους που έπρεπε να φορολογηθούν τα ενοίκια που εκχωρούνται.
Παράδειγμα: Τα ενοίκια που δεν εισπράχθηκαν και εκχωρούνται στο Δημόσιο αφορούν το χρονικό διάστημα από 1η Ιουνίου 2011 μέχρι 31 Δεκεμβρίου 2011. Η δήλωση εκχώρησης των ενοικίων στο δημόσιο γίνεται στην εφορία στις 25 Φεβρουαρίου 2013. Η δήλωση αυτή δεν θα γίνει δεκτή επειδή τα ενοίκια έπρεπε να είχαν εκχωρηθεί μέσα στο 2012.
Μπορεί η δήλωση να ανακληθεί;
Αν για κάποιο λόγο ο εκχωρητής των ενοικίων αλλάξει γνώμη, ανάκληση της δήλωσης εκχώρησης δενμπορεί να γίνει.
Γίνεται μερική εκχώρηση ενοικίων;
Μερική εκχώρηση των ενοικίων, δηλαδή εκχώρηση μόνον ορισμένων μηνών και όχι των ενοικίων και των υπολοίπων μηνών κάθε ημερολογιακού έτους, δεν μπορεί να γίνει επειδή κάτι τέτοιο δεν προβλέπεται από τις σχετικές διατάξεις (Υπ. Οικ. 1073116/18-6-1998).
Αν δεν έχουν πληρωθεί για μερικούς μήνες;
Αν το 2012 για μερικούς μήνες ο ενοικιαστής πλήρωσε τα ενοίκια και για άλλους μήνες δεν τα πλήρωσε ούτε πρόκειται να τα πληρώσει, μπορεί να γίνει εκχώρηση στο δημόσιο μόνο για τους απλήρωτους μήνες.
Αν δεν πληρώθηκαν ενοίκια λόγω προσωρινής αδυναμίας;
Όταν τα ενοίκια του 2012 δεν πληρώθηκαν λόγω προσωρινής αδυναμίας του ενοικιαστή και προβλέπεται αργότερα μέσα στο 2013 να πληρωθούν, τότε δεν πρέπει τα απλήρωτα ενοίκια να εκχωρηθούν στο δημόσιο.
Ο εκμισθωτής (ιδιοκτήτης) πρέπει να τα συμπεριλάβει κανονικά στη δήλωση εισοδήματος και να φορολογηθεί γι’ αυτά. Όμως έχει τη δυνατότητα και μετά την κατάθεση της δήλωσης εισοδήματος, αν τελικά δεν πρόκειται να τα εισπράξει, να τα εκχωρήσει στο δημόσιο. Η εκχώρηση πρέπει να γίνει μέσα στο 2013. Αν η δήλωση εκχώρησης γίνει μετά τις 31-12-2013 δεν θα γίνει δεκτή.
Παράδειγμα: Το 2012 εισπράχθηκαν κανονικά τα ενοίκια για τους 7 πρώτους μήνες μέχρι και τον Ιούλιο. Για τους υπόλοιπους 5 μήνες από τον Αύγουστο και μετά οφείλονται και ο ενοικιαστής υπόσχεται στον ιδιοκτήτη ότι θα τα πληρώσει μέσα στο 2013.
Ο ιδιοκτήτης καταθέτει τη δήλωσή του το Μάιο του 2013 και δηλώνει ως εισόδημα τα ενοίκια και για τους 12 μήνες του 2012. Όμως στη συνέχεια ο ενοικιαστής αδυνατεί να πληρώσει τα οφειλόμενα ενοίκια για τους 5 μήνες του 2012 και λέει στον ιδιοκτήτη ότι δεν πρόκειται να τα πληρώσει.
Ο ιδιοκτήτης μπορεί μέχρι τις 31-12-2013 να κάνει δήλωση εκχώρησης των ενοικίων των 5 μηνών στο δημόσιο. Η εφορία θα κάνει νέα εκκαθάριση της δήλωσης εισοδήματος αφαιρώντας τα ενοίκια των 5 μηνών που αρχικά δηλώθηκαν και στη συνέχεια εκχωρήθηκαν.
Με την υποβολή της δήλωσης τι συμβαίνει;
Με την υποβολή της δήλωσης εκχώρησης των ενοικίων ο εκχωρών χάνει κάθε δικαίωμα είσπραξης αυτών των ενοικίων που εκχωρεί και το δικαίωμα της είσπραξής τους το έχει από τη δήλωση και μετά το Δημόσιο. Αυτονόητο είναι ότι τα ενοίκια που εκχωρούνται δεν θα περιληφθούν στη δήλωση φορολογίας εισοδήματος εφόσον η δήλωση εκχώρησης γίνει πριν ή συγχρόνως με τη δήλωση εισοδήματος.
Μετά την υποβολή της δήλωσης τι γίνεται;
Η εφορία κάνει έλεγχο και αν διαπιστώσει ότι τα ενοίκια δεν εισπράχθηκαν βεβαιώνει τα ενοίκια που εκχωρούνται στο όνομα αυτού που δεν τα πλήρωσε. Το ποσόν των ενοικίων που δεν πληρώθηκαν οφείλονται πλέον στην εφορία από τον ενοικιαστή. Η εφορία μπορεί να λάβει όλα τα προβλεπόμενα από το νόμο μέτρα για να εισπράξει το οφειλόμενο ποσό π.χ. κατάσχεση κλπ.
Ο εκμισθωτής-εκχωρητής χάνει κάθε δικαίωμα για τα ενοίκια που εκχωρεί στο δημόσιο και δεν μπορεί πλέον να τα εισπράξει αυτός.
Χρόνος εκχώρησης
Πότε υποβάλλεται η δήλωση;
Η δήλωση εκχώρησης υποβάλλεται μέσα στο ίδιο ημερολογιακό έτος που θα έπρεπε τα ενοίκια να δηλωθούν με τη δήλωση φορολογίας εισοδήματος.
Παράδειγμα: Τα ενοίκια που δεν εισπράχθηκαν και εκχωρούνται στο Δημόσιο αφορούν το χρονικό διάστημα από 1η Μαρτίου 2012 μέχρι 31 Δεκεμβρίου 2012. Η δήλωση εκχώρησης των ενοικίων στο δημόσιο μπορεί να γίνει στην εφορία από τις 2 Ιανουαρίου 2013 μέχρι και τις 31 Δεκεμβρίου 2013.
Πότε είναι καλύτερα να γίνει η εκχώρηση;
Η εκχώρηση των ανείσπρακτων ενοικίων είναι καλύτερο να γίνει πριν ή συγχρόνως με τη δήλωση φορολογίας εισοδήματος. Έτσι αυτά που εκχωρούνται δεν θα περιληφθούν στη δήλωση εισοδήματος (Υπ. Οικ. 1112157/20-12-2007).
Εκχώρηση πριν ή μετά τη δήλωση εισοδήματος;
Αν η εμπρόθεσμη δήλωση εκχώρησης ενοικίων υποβληθεί πριν την υποβολή της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος, τα ενοίκια που εκχωρήθηκαν δεν θα περιληφθούν στη δήλωση εισοδήματος.
Αν όμως η δήλωση εκχώρησης υποβληθεί μετά το χρόνο υποβολής της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος, θα πρέπει να δηλωθούν τα ανείσπρακτα ενοίκια στην δήλωση εισοδήματος, να φορολογηθούν και όταν εκ των υστέρων υποβληθεί η δήλωση εκχώρησης των ενοικίων αυτών, να γίνει νέα εκκαθάριση φόρου εισοδήματος, προκειμένου να επιστραφεί ο φόρος που αναλογεί στα ενοίκια που εκχωρήθηκαν (Υπ. Οικ. 104021124-11-2007).
Δήλωση εκχώρησης μετά τη δήλωση φορολογίας;
Είναι δυνατόν τα ανείσπρακτα ενοίκια να δηλωθούν αρχικά κανονικά στη δήλωση φορολογίας εισοδήματος και στη συνέχεια να γίνει η δήλωση εκχώρησης των ενοικίων στο δημόσιο. Πρέπει όμως η δήλωση εκχώρησης να γίνει μέσα στο ίδιο οικονομικό έτος με τη δήλωση φορολογίας εισοδήματος.
Αν τυχόν έχει γίνει η εκκαθάριση του φόρου εισοδήματος, βγαίνει νέο εκκαθαριστικό στο οποίο θα αφαιρεθούν να ενοίκια που εκχωρήθηκαν (Υπ. Οικ. 1112157/20-12-2007).
Εκχώρηση ενοικίων σε προηγούμενο έτος;
Δήλωση εκχώρησης ενοικίων που έγινε σε προηγούμενο έτος, από το έτος μέσα στο οποίο φορολογούνται τα ενοίκια δεν μπορεί να γίνει δεκτή (Υπ. Οικ. 1105615/25-1-2007).
Δικαιολογητικά
Τι άλλο υποβάλλεται με τη δήλωση;
Μαζί με τη δήλωση πρέπει να υποβληθούν και όλα τα αποδεικτικά έγγραφα που έχει αυτός που κάνει την εκχώρηση. Πρέπει να δηλώσει ότι παραδίδει όλα όσα έχει τα οποία αφορούν το συγκεκριμένο θέμα και ότι δεν έχει κάποιο άλλο αποδεικτικό στοιχείο.
Ποιά μπορεί να είναι τα αποδεικτικά έγγραφα;
Μεταξύ των άλλων τα αποδεικτικά έγγραφα μπορεί να είναι και τα εξής:
• Το συμφωνητικό ενοικίασης του ακινήτου.
• Η εξώδικη καταγγελία της μίσθωσης ή πρόσκληση καταβολής μισθωμάτων.
• Η αγωγή απόδοσης του ακινήτου ή μη καταβολής μισθωμάτων.
• Η δικαστική απόφαση απόδοσης του ακινήτου και καταβολής μισθωμάτων
• Οποιοδήποτε άλλο στοιχείο που αποδεικνύει τη μη καταβολή των οφειλόμενων ενοικίων.
Πρέπει να υποβάλλονται όλα αυτά;
Όχι, δεν είναι απαραίτητο να υπάρχουν όλα ή μερικά από αυτά τα έγγραφα.
Εκείνο που υποβάλλεται υποχρεωτικά σε κάθε περίπτωση είναι η δήλωση εκχώρησης και υπεύθυνη δήλωση του ν.1599/1986 η οποία πρέπει να υποβάλλεται σε όλες τις περιπτώσεις εκχώρησης εισοδημάτων. Πρέπει όμως ο εκχωρών σε κάθε περίπτωση να υποβάλλει όλα τα έγγραφα στοιχεία που έχει και να δηλώνει ότι δεν έχει άλλο αποδεικτικό στοιχείο.
Αν δεν υποβληθούν όλα τα έγγραφα που υπάρχουν;
Η μη υποβολή όλων των αποδεικτικών εγγράφων που είχε στην κατοχή του ο εκχωρών, μπορεί να αποτελέσει λόγο ματαίωσης της εκχώρησης και βεβαίωσης των εκχωρηθέντων μισθωμάτων στο όνομα του εκχωρητή των ενοικίων.
Αν η δήλωση εκχώρησης των εισοδημάτων από ενοίκια δεν περιλαμβάνει βεβαίωση ότι ο φορολογούμενος δεν κατέχει άλλα αποδεικτικά στοιχεία των εισοδημάτων που εκχωρεί, η δήλωση εκχώρησης δεν παράγει έννομα αποτελέσματα (Υπ. Οικ. 1051739/26-3-1992).
Τα δικαιολογητικά πρέπει να είναι τα πρωτότυπα;
Δεν χρειάζεται να συνυποβάλλονται τα πρωτότυπα δικαιολογητικά. Αρκεί να επισυνάπτονται τα ακριβή επικυρωμένα αντίγραφα αυτών των εγγράφων. Όταν όμως ζητηθούν τα πρωτότυπα πρέπει να επιδειχθούν στον αρμόδιο προϊστάμενο της εφορίας.
Αν ο ενοικιαστής έφυγε μόνος του;
Αν ο ενοικιαστής που οφείλει τα ενοίκια εγκατέλειψε το ακίνητο μόνος του, πριν ασκηθεί εναντίον του κάποια δικαστική ενέργεια και δεν είναι δυνατή η προσκόμιση της αγωγής έξωσης, η εκχώρηση των ενοικίων θα γίνει με την προσκόμιση του συμφωνητικού μίσθωσης.
Υπάρχει διαφορά αν το ακίνητο είναι κατοικία;
Όποια και αν είναι η χρήση του ακινήτου που έχει ενοικιαστεί και δεν έχουν πληρωθεί τα ενοίκια δεν έχει καμιά σημασία. Ισχύει το ίδιο για όλα τα ακίνητα και αυτά μπορεί να είναι κατοικίες, καταστήματα, αποθήκες, οικόπεδα, χωράφια ή οποιοδήποτε άλλο ακίνητο.
Αν τα εκχωρούμενα ενοίκια δεν υπήρχαν;
Αν μετά τη δήλωση εκχώρησης των ενοικίων διαπιστωθεί αιτιολογημένα ότι οι εκχωρούμενες απαιτήσεις δεν υπήρχαν, η εκχώρηση ματαιώνεται. Στην περίπτωση αυτή τα ενοίκια που εκχωρήθηκαν προστίθενται στο συνολικό εισόδημα αυτού που έκανε την εκχώρηση και φορολογείται και για αυτά (ΠΟΛ.1096/6.4.2001).
Αν γίνει ματαίωση αγωγής;
Αν ο ιδιοκτήτης του ακινήτου ο οποίος δεν έχει εισπράξει τα ενοίκια τα οποία εκχωρούνται από αυτόν στο δημόσιο, ματαιώσει την αγωγή που είχε ασκήσει κατά του ενοικιαστή, αυτό δεν αποτελεί στοιχείο που επηρεάζει τη νομιμότητα της αίτησης εκχώρησης. Έτσι τα δικαιώματα του εκχωρητή των ενοικίων πηγαίνουν στο δημόσιο και ο τίτλος βεβαίωσης είναι ισχυρός και νόμιμος (Υπ. Οικ. 1077855/9-10-2007).
Εκχώρηση ενοικίων κοινόχρηστου χώρου;
Είναι δυνατόν να γίνει εκχώρηση ενοικίων κοινόχρηστου χώρου πολυκατοικίας τα οποία οφείλονται και δεν έχουν εισπραχθεί. Αν είναι δεδουλευμένα και δεν εκχωρηθούν στο δημόσιο πρέπει να περιληφθούν στη δήλωση φορολογίας εισοδήματος. Η δήλωση εκχώρησης πρέπει να γίνει εντός του οικονομικού έτους που το εισόδημα υπάγεται σε φόρο (Υπ. Οικ.102068113-4-2007).
Για παράδειγμα αν είναι δεδουλευμένα ανείσπρακτα ενοίκια του 2012 η δήλωση εκχώρησης πρέπει να κατατεθεί μέχρι τις 31-12-2013.
Ο ενοικιαστής
Ενημερώνεται ο ενοικιαστής;
Ο προϊστάμενος της ΔΟΥ δεν έχει υποχρέωση να ενημερώσει τον ενοικιαστή που δεν έχει πληρώσει τα ενοίκια, για την εκχώρηση ενοικίων που έγιναν από τον εκμισθωτή (ιδιοκτήτη) του ακινήτου στο δημόσιο (Υπ. Οικ. 1052381/25-5-2005).
Δίδεται αντίγραφο στον ενοικιαστή;
Ο ενοικιαστής που δεν έχει καταβάλει τα ενοίκια τα οποία στην συνέχεια εκχωρήθηκαν με δήλωση εκχώρησης από τον εκμισθωτή (ιδιοκτήτη) του ακινήτου στο δημόσιο, έχει δικαίωμα να ζητήσει και να πάρει αντίγραφο της δήλωσης εκχώρησης (Υπ. Οικ. Α 4568/6-6-1988).
Πώς θα πληρωθούν τα εκχωρούμενα ενοίκια;
Τα ενοίκια που εκχωρήθηκαν στο δημόσιο βεβαιώνονται στο όνομα του ενοικιαστή που δεν τα πλήρωσε. Η πληρωμή τους στο δημόσιο πρέπει να γίνει με εφάπαξ καταβολή (Υπ. Οικ. 1112157/20-12-2007)
Από το Χρήστο Δ. Μελά και το περιοδικό «ΔΗΛΩΣΤΕ ΕΞΥΠΝΑ 2013»
