Στο σημείωμα αυτό θα σχολιάσουμε, και σε ένα βαθμό θα επιχειρήσουμε την διευκρίνιση του ζητήματος των βοηθητικών χώρων ακινήτου, στο πλαίσιο της πρώτης αντικειμενικής δαπάνης, η οποία προκύπτει από την ιδιοκατοικούμενη, ή μισθωμένη, ή δωρεάν παραχωρημένηκύρια κατοικία, αλλά και για τις τυχόν δευτερεύουσες κατοικίες που χρησιμοποιούνται από τους φορολογούμενους (τεκμήριο διαβίωσης από την χρήση κατοικίας).
Ας μιλήσουμε πρώτα για διαμέρισμα (πολυκατοικία).
Κάποιος λοιπόν κατέχει διαμέρισμα, επιφάνειας 80 τμ (με χιλιοστά επί του οικοπέδου 70%), ενώ ταυτόχρονα είναι ιδιοκτήτης αποθήκης και θέσης στάθμευσης επί του υπογείου της οικοδομής, 10 τμ (με χιλιοστά επί του οικοπέδου 2%) και 15 τμ (με χιλιοστά επί του οικοπέδου 2%), αντίστοιχα. Αυτό σημαίνει ότι έχει γίνει επί της οικοδομής (όπως πάντα συμβαίνει στις πολυκατοικίες) πράξη σύστασης οριζοντίων ιδιοκτησιών και συνεπώς ο ως άνω πολίτης έχει τρεις ιδιοκτησίες, ως ανεξάρτητες: κύρια κατοικία, αποθήκη και θέση στάθμευσης, επειδή έχει γίνει σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας, άρα η κάθε μία έχει συμμετοχή επί του οικοπέδου.
Ο ιδιοκτήτης αυτών των ανεξάρτητων ιδιοκτησιών (διαμερίσματος, αποθήκης και θέσης στάθμευσης), μπορεί για κάθε μία ξεχωριστά, να τις εκμισθώνει, να παραχωρεί δωρεάν την χρήση τους, ή ακόμη και να τις εκποιήσει. Μπορεί επίσης να συστήσει πράξη εμπράγματου δικαιώματος, δηλαδή για παράδειγμα, να μεταβιβάσει την ψιλή κυριότητα σε τρίτο (κυρίως, στα παιδιά του) και να διατηρήσει την επικαρπία.
Συνεπώς, οι ιδιοκτησίες «αποθήκη» και «θέση στάθμευσης» δεν είναι παρακολουθήματα της κύριας κατοικίας, δεν βρίσκονται δηλαδή σε εξάρτηση με αυτήν, αλλά αποτελούν ιδιαίτερες ιδιοκτησίες.
Επισημαίνεται δε, ότι κατά την αγορά της αποθήκης ή της θέσης στάθμευσης ως ανεξάρτητων ιδιοκτησιών, παράλληλα με την αγορά του διαμερίσματος, εφόσον ο αγοραστής έχει δικαίωμα απαλλαγής από τον φόρο (ΦΠΑ ή ΦΜΑ) λόγω απόκτησης Α’ κατοικίας (Ν. 1078/1980, σε συνδυασμό με την περίπτωση λα, της παρ. 1, του άρθρου 22 του Ν 2859/2000), δεν απαλλάσσεται από τον φόρο (ΦΠΑ ή ΦΜΑ) για αυτές.
Αν όμως, το ακίνητο που αγοράζει, ως Α’ κατοικία, έχει αποθήκη ή θέση στάθμευσης (επιφάνειας μέχρι 20 τμ για κάθε ένα) και η απόκτησή τους γίνεται με το ίδιο συμβόλαιο, οι αξίες τους περιλαμβάνονται στο ποσό της απαλλαγής (παρ. 2, άρθρο 1, Ν 1078/1980). Αυτό συμβαίνει γιατί, στην δεύτερη αυτή περίπτωση, είναι βοηθητικοί χώροι αποκλειστικά της κύριας κατοικίας, που αποκτάται ως πρώτη.
Ας δούμε τώρα τι έχουμε, σε ότι αφορά τον προσδιορισμό της αντικειμενικής δαπάνης από την χρήση βοηθητικών χώρων. Η σχετική διάταξη (παρ. 1, άρθρο 16) του ΚΦΕ είναι σαφής: «Για τον υπολογισμό της ετήσιας αντικειμενικής δαπάνης των βοηθητικών χώρων της κύριας κατοικίας ορίζεται ποσό σαράντα (40) ευρώ το τετραγωνικό μέτρο», (βλέπε και την Πολ. 1135/2010, με την οποία ερμηνεύτηκαν οι διατάξεις αυτές, όπως τέθηκαν με τον Ν 3842/2010).
Άρα, στους κωδικούς 212-219-226 του πίνακα 5.1 του Ε1, δεν αναγράφεται η επιφάνεια των βοηθητικών χώρων που εμείς θεωρούμε ως τέτοιους (αν δηλαδή η αποθήκη μας, τυχαίνει να είναι ανεξάρτητη οριζόντια ιδιοκτησία, ωστόσο εμείς την «λογαριάζουμε» ως «συνέχεια» του διαμερίσματός μας), αλλά αναγράφεται η επιφάνεια των βοηθητικών χώρων που ανήκουν στο συγκεκριμένο ακίνητο και δεν περιλαμβάνονται στην κύρια επιφάνειά του.
Αν επομένως, έχουμε έναν «αποθηκευτικό χώρο» μέσα στο διαμέρισμα, η επιφάνειά του θα προστεθεί στα μέτρα των κύριων χώρων που αναγράφονται στους προηγούμενους κωδικούς 211-218-225 του ως άνω πίνακα. Ο αποθηκευτικός χώρος ή η θέση στάθμευσης για να θεωρηθούν βοηθητικοί χώροι, κατά την έννοια της διάταξης του νόμου (παρ. 1, άρθρο 16, ΚΦΕ), θα πρέπει να είναι ανεξάρτητοι μεν ως προς τους κύριους χώρους του διαμερίσματος (ακινήτου), αλλά να βρίσκονται σε σχέση παρακολουθήματος αυτού. Έτσι, κατά την γνώμη μας, η θέση στάθμευσης στην πυλωτή, η οποία κατά την σύσταση (ή αργότερα με τροποποίηση του κανονισμού) έχει οριστεί ως αποκλειστική χρήση για ένα συγκεκριμένο διαμέρισμα, είναι παρακολούθημα αυτού του διαμερίσματος και πρέπει να λαμβάνεται ως βοηθητικός χώρος.
Ωστόσο πρόκειται απλά για την γνώμη μας, αφού στις οδηγίες του Υπουργείου διευκρινίζεται ότι στους κωδικούς της επιφάνειας των βοηθητικών χώρων, δεν θα αναγράφεται η επιφάνεια του χώρου στάθμευσης σε πυλωτή.
Αξίζει να σημειώσουμε την περίπτωση, χωρίς πάντως και αυτό να έχει αποσαφηνιστεί, που κάποιος φορολογούμενος έχει μισθώσει θέση στάθμευσης ή αποθήκη (αφού είναι ανεξάρτητες ιδιοκτησίες, ως προς τον ιδιοκτήτη τους), στην ίδια πολυκατοικία που έχει το ιδιόκτητο διαμέρισμά του.
Σε αυτή την περίπτωση θα πρέπει να προσδιοριστεί αντικειμενική δαπάνη για την χρήση βοηθητικών χώρων, αφού στις οδηγίες του Υπουργείου αναφέρεται ότι οι βοηθητικοί χώροι (προκειμένου η επιφάνειά τους να ληφθεί υπόψη στον προσδιορισμό της αντικειμενικής δαπάνης διαβίωσης), ενδέχεται να είναι μισθωμένοι και φυσικά ανεξάρτητοι, αλλά στην ίδια οικοδομή.
Πάντως, στην περίπτωση της μονοκατοικίας, τα πράγματα είναι πιο απλά, δεδομένου ότι αν δεν έχει γίνει σύσταση οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, οι βοηθητικοί χώροι είναι διακριτοί και λειτουργούν στο ίδιο ακίνητο. Μάλιστα εδώ, σύμφωνα με τις οδηγίες του Υπουργείου, λαμβάνονται υπόψη ως βοηθητικοί χώροι το λεβητοστάσιο και το κλιμακοστάσιο.
Τέλος, επισημαίνουμε ότι η αποθήκη και η θέση στάθμευσης που είναι ανεξάρτητες ιδιοκτησίες, στη Δήλωση Ακινήτων (Ε9) αναγράφονται σε ιδιαίτερη σειρά, οι δε επιφάνειές τους λαμβάνονται ως κύριοι χώροι, κατά την συμπλήρωση του εντύπου αυτού
http://epixeirisi.gr/
